Cómo participar en un remate judicial en Costa Rica
Un remate judicial es la subasta pública de un bien (una casa, un lote, un carro) que un juzgado ordena vender para pagar una deuda. Cualquier persona puede participar si cumple con el depósito. Esta guía resume las reglas del Código Procesal Civil (Ley 9342) y lo que conviene revisar antes de pujar.
1. Dónde se anuncian los remates
Cada remate se anuncia con un aviso (edicto) en el Boletín Judicial del Poder Judicial, que sale los días hábiles y es de acceso gratuito. El aviso indica el bien, su ubicación, la base (el precio mínimo), las fechas y horas de las tres subastas, el juzgado y el número de expediente, y si el bien sale libre de gravámenes o soportando alguno.
En este sitio se recopilan esos avisos cada día hábil y se pueden filtrar por tipo de bien (casas, lotes y terrenos, fincas, carros, motos) o por provincia (San José, Alajuela, Cartago, Heredia, Guanacaste, Puntarenas, Limón).
2. Qué revisar antes de pujar
- Gravámenes y anotaciones. Si el aviso dice que el bien sale «soportando» una hipoteca, servidumbre, embargo u otra anotación, esa carga puede seguir sobre el bien después del remate. Lea esa parte del aviso completo con cuidado.
- Estudio registral. La situación de la finca o del vehículo se verifica en el Registro Nacional (RNP Digital).
- El expediente. Según la Gestoría Civil del Poder Judicial, la información adicional del expediente únicamente puede obtenerse a través de un profesional en derecho. Un abogado puede revisar, por ejemplo, si el proceso tiene problemas que pongan en riesgo el remate.
- Ocupación. El aviso normalmente no dice si la propiedad está ocupada. Conviene verlo en persona.
3. El depósito: 50% de la base
Para participar hay que depositar el 50% de la base (artículo 159 del Código Procesal Civil). Se puede hacer en efectivo, mediante un entero bancario a la orden del tribunal, con cheque certificado de un banco costarricense, o por otro medio tecnológico autorizado.
Ejemplo: si la base es ₡10.000.000, el depósito para participar es ₡5.000.000.
Un acreedor con derecho preferente de pago puede participar sin hacer ese depósito, bajo las condiciones que fija la ley.
4. La subasta
La subasta es presencial, en el juzgado indicado en el aviso, a la hora señalada. No se aceptan ofertas por debajo de la base, y el bien se adjudica a la mejor oferta.
5. Si no hay postores: segundo y tercer remate
Según el artículo 161 del Código Procesal Civil:
- Segundo remate: si en el primero no hay postores, se hace otra subasta al menos cinco días después, con la base rebajada un 25% (75% de la base original).
- Tercer remate: si tampoco hay oferentes, se hace una tercera subasta al menos cinco días después, que inicia con el 25% de la base original. En esta el postor debe depositar la totalidad de su oferta.
- Si en la tercera subasta no hay postores, el bien se adjudica al ejecutante (quien cobra la deuda) por el 25% de la base original.
Por eso cada aviso trae tres fechas y tres bases. En la página de cada remate se muestra la base y el depósito de cada ronda.
6. Si gana: pagar el saldo
Quien gana debe depositar la diferencia entre lo que ya depositó y el precio final. Según el Manual de Procesos Cobratorios (Artavia y Picado, 2018), el plazo máximo es de tres días desde la subasta o desde que el juzgado lo previene; confirme el plazo exacto con el juzgado o con su abogado.
Si no paga a tiempo, el remate se declara insubsistente: el 30% del depósito se entrega a los ejecutantes como indemnización y el resto se abona a la deuda, es decir, quien ganó lo pierde. La subasta se repite y, para participar en ella, el depósito pasa a ser la totalidad de la base (artículo 162 del Código Procesal Civil).
7. Después del remate
El juez revisa que todo se haya hecho conforme a la ley y aprueba el remate mediante una resolución. Esa resolución ordena cancelar las inscripciones de las deudas que se pagan con el remate (y las anotaciones posteriores que afecten el bien), autoriza la inscripción a nombre del comprador y dispone la entrega del bien.
Esta guía es informativa y no sustituye la asesoría de un abogado. Las reglas pueden variar según el tipo de proceso; verifique siempre el aviso completo y el expediente.